Anzahlungsrechner

Finde genau heraus, wie viel du ansparen musst — und wie dein Immobilienkredit aussehen wird.

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Formula
Down Payment = Price x Percentage

Was Ist eine Anzahlung?

Die Anzahlung ist der Bargeldbetrag, den du beim Kauf einer Immobilie im Voraus zahlst, ausgedrückt als Prozentsatz des Kaufpreises. Gängige Richtwerte sind 3 % (einige konventionelle Darlehen), 3,5 % (FHA-Darlehen), 5 %, 10 % und das klassische 20 %. Je höher der Prozentsatz, desto weniger Eigenkapital musst du aufnehmen — was niedrigere monatliche Raten und weniger Zinszahlungen über die Laufzeit des Immobilienkredits bedeutet.

Eine Anzahlung von 20 % ist die magische Grenze, die es dir ermöglicht, die private Hypothekenversicherung (PMI) zu vermeiden — eine monatliche Gebühr, die Kreditgeber erheben, wenn dein Beleihungswert (LTV) 80 % überschreitet. Allerdings hat das Binden eines großen Geldbetrags in der Anzahlung einen Nachteil: Du hast weniger Rücklagen für Reparaturen, Notfälle oder andere Investitionen. Die richtige Balance hängt von deinen Ersparnissen, der Einkommensstabilität und der geplanten Wohndauer ab.

So Verwendest Du Diesen Rechner

  1. 1Gib den Kaufpreis der Immobilie in das entsprechende Feld ein.
  2. 2Gib den gewünschten Anzahlungsprozentsatz ein — oder wechsle in den Betragsmodus und gib den genauen Betrag ein, den du angespart hast.
  3. 3Sieh sofort den Anzahlungsbetrag in Euro, den resultierenden Kreditbetrag und deinen Beleihungswert (LTV).
  4. 4Prüfe, ob PMI anfällt — übersteigt dein LTV 80 %, schätzt der Rechner die monatliche Kostenspanne der Hypothekenversicherung.

Die Formeln Hinter den Zahlen

Anzahlungsbetrag = Kaufpreis × (Anzahlungsprozentsatz / 100) Kreditbetrag = Kaufpreis − Anzahlung Beleihungswert (LTV) = (Kreditbetrag / Kaufpreis) × 100 % PMI erforderlich, wenn LTV > 80 % (Anzahlung unter 20 %) Geschätzter PMI = Kreditbetrag × 0,5 % bis 1,5 % pro Jahr

LTV = Beleihungswert (Loan-to-Value). Die PMI-Kosten variieren je nach Kreditgeber, deiner Kreditwürdigkeit und dem genauen LTV — die Spanne von 0,5 %–1,5 % pro Jahr ist eine weit verbreitete Schätzung.

Praktische Beispiele

Beispiel 1: Immobilie für 350.000 € — 20 % Anzahlung

Anzahlung: 350.000 € × 20 % = 70.000 €. Kreditbetrag: 350.000 € − 70.000 € = 280.000 €. LTV: (280.000 € / 350.000 €) × 100 = 80,00 %. Ergebnis: Der LTV beträgt genau 80 %, daher ist keine PMI erforderlich. Das ist der optimale Punkt, den die meisten Käufer anstreben.

Beispiel 2: Immobilie für 280.000 € — 10 % Anzahlung

Anzahlung: 280.000 € × 10 % = 28.000 €. Kreditbetrag: 280.000 € − 28.000 € = 252.000 €. LTV: (252.000 € / 280.000 €) × 100 = 90,00 %. PMI anfällig. Geschätzter jährlicher PMI: 1.260 €–3.780 € (0,5 %–1,5 % von 252.000 €), oder ca. 105 €–315 € pro Monat.

Beispiel 3: Immobilie für 450.000 € — 5 % Anzahlung

Anzahlung: 450.000 € × 5 % = 22.500 €. Kreditbetrag: 450.000 € − 22.500 € = 427.500 €. LTV: (427.500 € / 450.000 €) × 100 = 95,00 %. PMI anfällig. Geschätzter jährlicher PMI: 2.138 €–6.413 € (0,5 %–1,5 % von 427.500 €), oder ca. 178 €–534 € pro Monat.

Häufig Gestellte Fragen

Wie viel Anzahlung brauche ich wirklich?▾
Das hängt vom Darlehenstyp ab. Konventionelle Darlehen können für qualifizierte Käufer ab 3 % Eigenkapital gewährt werden. FHA-Darlehen erfordern 3,5 % bei einer Kreditwürdigkeit von 580 oder mehr. VA- und USDA-Darlehen können für berechtigte Kreditnehmer keine Anzahlung verlangen. Das Minimum zur Vermeidung von PMI bei einem konventionellen Darlehen beträgt 20 %. Eine höhere Anzahlung stärkt außerdem dein Angebot auf wettbewerbsintensiven Immobilienmärkten.
Kann ich PMI vermeiden, ohne 20 % anzuzahlen?▾
Ja — auf verschiedene Wegen. Einige Kreditgeber bieten eine vom Kreditgeber bezahlte PMI (LPMI) an, bei der sie die PMI-Kosten gegen einen leicht erhöhten Zinssatz übernehmen. Du kannst auch ein Kombinationsdarlehen nutzen (80/10/10-Struktur), bei dem ein zweites Darlehen einen Teil der Differenz abdeckt, sodass dein erstes Darlehen bei einem LTV von 80 % bleibt. Sobald du durch Tilgungen oder Wertsteigerung 20 % Eigenkapital erreicht hast, kannst du die Kündigung der PMI beantragen.
Was ist ein FHA-Darlehen und wie funktioniert die 3,5 % Anzahlung?▾
FHA-Darlehen sind durch die Federal Housing Administration abgesichert und richten sich an Käufer mit niedrigerer Kreditwürdigkeit oder begrenzten Ersparnissen. Du kannst mit nur 3,5 % Anzahlung bei einer Kreditwürdigkeit von 580 oder mehr qualifizieren (10 % bei einem Score zwischen 500 und 579). Der Nachteil: FHA-Darlehen beinhalten eine einmalige Hypothekenversicherungsprämie (1,75 % des Darlehens) und eine jährliche MIP für den Großteil der Darlehenslaufzeit — im Gegensatz zur konventionellen PMI, die du irgendwann kündigen kannst.
Wie beeinflusst die Anzahlungshöhe meine monatliche Rate?▾
Eine höhere Anzahlung reduziert direkt den Kreditbetrag, was den Tilgungs- und Zinsanteil deiner Rate senkt. Außerdem reduziert oder eliminiert es die PMI. Zum Beispiel: Bei einer Immobilie für 350.000 € zu einem Zinssatz von 7 % über 30 Jahre bedeutet eine Anzahlung von 10 % (Kredit von 315.000 €) etwa 2.096 €/Monat Tilgung und Zinsen, während eine Anzahlung von 20 % (Kredit von 280.000 €) diesen Betrag auf ca. 1.863 €/Monat senkt — eine Ersparnis von 233 €/Monat, zuzüglich der Einsparung der PMI.
Wie lange sollte ich für eine Anzahlung sparen?▾
Ein gängiger Ansatz: Versuche, 20–25 % deines Ziels pro Jahr anzusparen. Bei einem Anzahlungsziel von 50.000 € erreichst du es durch monatliches Sparen von 1.000 € in etwas mehr als 4 Jahren. Hochverzinsliche Sparkonten und Festgeldanlagen können dein Erspartes während der Wartezeit wachsen lassen. Viele Käufer nutzen auch Anzahlungshilfeprogramme (DPA) staatlicher und kommunaler Wohnungsbaugesellschaften, die Zuschüsse oder zinsgünstige Zweithypotheken anbieten können.