Calculadora de Pago Inicial

Descubre exactamente cuánto necesitas ahorrar y cómo quedará tu préstamo hipotecario.

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Formula
Down Payment = Price x Percentage

¿Qué Es el Pago Inicial?

El pago inicial (o enganche) es el dinero en efectivo que pagas al momento de comprar una vivienda, expresado como porcentaje del precio de compra. Los porcentajes más comunes son el 3% (algunos préstamos convencionales), el 3.5% (préstamos FHA), el 5%, el 10% y el clásico 20%. A mayor porcentaje, menos debes pedir prestado — lo que significa cuotas mensuales más bajas y menos intereses pagados durante la vida del préstamo.

Dar un enganche del 20% es el punto clave para evitar el Seguro Hipotecario Privado (PMI), un cargo mensual que los prestamistas cobran cuando la relación préstamo-valor supera el 80%. Dicho esto, inmovilizar una gran cantidad de efectivo en el pago inicial tiene su contrapartida: tendrás menos reservas para reparaciones, emergencias u otras inversiones. El equilibrio correcto depende de tus ahorros, la estabilidad de tus ingresos y cuánto tiempo planeas quedarte en el inmueble.

Cómo Usar Esta Calculadora

  1. 1Ingresa el precio de compra de la vivienda en el campo correspondiente.
  2. 2Introduce el porcentaje de pago inicial que deseas — o cambia al modo de monto en dólares y escribe la cantidad exacta que tienes ahorrada.
  3. 3Obtén de inmediato el monto del pago inicial en dinero, el préstamo resultante y tu relación préstamo-valor (LTV).
  4. 4Comprueba si aplica el PMI — si tu LTV supera el 80%, la calculadora estima el rango de costo mensual del PMI.

Las Fórmulas Detrás de los Números

Monto del pago inicial = Precio del inmueble × (% de pago inicial / 100) Monto del préstamo = Precio del inmueble − Pago inicial Relación LTV = (Monto del préstamo / Precio del inmueble) × 100% PMI requerido cuando LTV > 80% (menos del 20% de enganche) PMI estimado = Monto del préstamo × 0.5% a 1.5% por año

LTV = Relación Préstamo-Valor. El costo del PMI varía según el prestamista, tu puntaje de crédito y tu LTV exacto — el rango de 0.5%–1.5% anual es una estimación ampliamente utilizada.

Ejemplos Prácticos

Ejemplo 1: Vivienda de $350,000 — 20% de enganche

Pago inicial: $350,000 × 20% = $70,000. Monto del préstamo: $350,000 − $70,000 = $280,000. LTV: ($280,000 / $350,000) × 100 = 80.00%. Resultado: el LTV es exactamente 80%, por lo que no se requiere PMI. Este es el punto ideal al que apunta la mayoría de los compradores.

Ejemplo 2: Vivienda de $280,000 — 10% de enganche

Pago inicial: $280,000 × 10% = $28,000. Monto del préstamo: $280,000 − $28,000 = $252,000. LTV: ($252,000 / $280,000) × 100 = 90.00%. Aplica PMI. PMI anual estimado: $1,260–$3,780 (0.5%–1.5% de $252,000), o aproximadamente $105–$315 por mes.

Ejemplo 3: Vivienda de $450,000 — 5% de enganche

Pago inicial: $450,000 × 5% = $22,500. Monto del préstamo: $450,000 − $22,500 = $427,500. LTV: ($427,500 / $450,000) × 100 = 95.00%. Aplica PMI. PMI anual estimado: $2,138–$6,413 (0.5%–1.5% de $427,500), o aproximadamente $178–$534 por mes.

Preguntas Frecuentes

¿Cuánto pago inicial necesito realmente?▾
Depende del tipo de préstamo. Los préstamos convencionales pueden requerir tan solo el 3% para compradores calificados. Los préstamos FHA exigen el 3.5% con un puntaje de crédito de 580 o más. Los préstamos VA y USDA pueden no requerir enganche para solicitantes elegibles. El mínimo para evitar el PMI en un préstamo convencional es el 20%. Un mayor enganche también fortalece tu oferta en mercados competitivos.
¿Puedo evitar el PMI sin dar el 20% de enganche?▾
Sí — hay varias formas. Algunos prestamistas ofrecen PMI pagado por el prestamista (LPMI), donde ellos cubren el costo del PMI a cambio de una tasa de interés ligeramente mayor. También puedes usar un préstamo combinado (estructura 80/10/10), donde una segunda hipoteca cubre parte de la diferencia para que tu primera hipoteca se mantenga en un LTV del 80%. Una vez que alcances el 20% de capital acumulado mediante pagos o apreciación del inmueble, puedes solicitar la cancelación del PMI.
¿Qué es un préstamo FHA y cómo funciona el enganche del 3.5%?▾
Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y están diseñados para compradores con puntajes de crédito más bajos o ahorros limitados. Puedes dar solo el 3.5% de enganche con un puntaje de crédito de 580 o más (10% si tu puntaje está entre 500 y 579). La desventaja: los préstamos FHA incluyen una prima de seguro hipotecario por adelantado (1.75% del préstamo) y una MIP anual durante la mayor parte de la vida del préstamo — a diferencia del PMI convencional, que eventualmente puedes eliminar.
¿Cómo afecta el monto del enganche a mi pago mensual?▾
Un mayor pago inicial reduce directamente el monto del préstamo, lo que disminuye la parte de capital e intereses de tu cuota. También reduce o elimina el PMI. Por ejemplo, en una vivienda de $350,000 a una tasa del 7% a 30 años: un enganche del 10% ($315,000 de préstamo) implica aproximadamente $2,096/mes de capital e intereses, mientras que un enganche del 20% ($280,000 de préstamo) lo reduce a unos $1,863/mes — un ahorro de $233/mes, más la eliminación del PMI.
¿Cuánto tiempo debo planificar para ahorrar el pago inicial?▾
Un enfoque habitual: apunta a ahorrar entre el 20% y el 25% de tu meta anualmente. Con una meta de $50,000 de enganche, ahorrando $1,000 al mes llegas en poco más de 4 años. Las cuentas de ahorro de alto rendimiento y los certificados de depósito pueden ayudar a que tus ahorros crezcan mientras esperas. Muchos compradores también recurren a los programas de asistencia para el pago inicial (DPA) ofrecidos por agencias estatales y locales de vivienda, que pueden ofrecer subvenciones o préstamos secundarios a bajo interés.